马鞍山公路收费权评估 土地使用权评估 林权评估

北京海润京丰资产评估事务所(普通合伙)（简称海润京丰），是由和北京市财政局共同授予资产评估资格的全国性专业评估公司。公司汇聚了大批行业精英，数十位法律、经济、会计、工程技术领域的高级专业人才，同时与国外评估机构及专业准则委员会保持着密切的合作关系。公司具备先进的评估方法和手段，完善的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的资深评估机构。目前公司设有知识产权部、中小企业评估部、大型企业评估部及业务审核部，我们的团队将一如既往的为广大客户提供一对一的免费咨询服务及专业的资产评估服务。

国家对企业改制、城市拆迁、抵押等方面的相关规定，为划拨土地使用权评估奠定了基础。2007年颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可以根据企业改革的不同形式和具体情况，分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。除保留划拨用地方式外，其他处置方式均需进行评估；根据《人民共和国土地管理法》第五十八条款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置，依法处置时需要评估；《房地产估价规范》第6条明确规定：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。

2002年7月1日实施的《城镇土地估价规程》规定，“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。在实际估价时，总体的评估思路是先根据宗地条件，采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等方法评估其出让土地使用权价格（通常设定为该用途的高出让年限），扣除应缴纳的土地使用权出让金，即为划拨土地使用权价格。土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，低不得低于标定地价的40%。

租赁土地使用权价格评估除应依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》外，还应执行地方关于土地租赁的管理规定。
租赁土地使用权的价值实质是土地使用权在租赁期限内年租金的贴现之和，但要考虑地方对租赁期限内土地使用权的限制。
估价方法：

（1）市场比较法。若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同，则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例，采用市场比较法评估，但要进行年期修正。

（2）收益还原法。以年租金为土地纯收益，按照租赁年限还原出地价。应注意使用期限内有无其它费用。